Чем реконструкция отличается от капитального ремонта и когда проводится

Содержание

1.  Что такое реконструкция здания и какие параметры она меняет
2. Что такое капремонт
3. Разновидности реконструкций
4. Виды капитального ремонта
5. Пошаговый процесс реконструкции частного дома
6. Вопрос-ответ

Реконструкция зданий — популярный метод модернизации строений. Однако не всегда понятно, чем реконструкция отличается от капитального ремонта и когда она применяется. В этой статье расскажем о реконструкции, ее видах, этапах работ, а также сравним с капитальным ремонтом.

1. Что такое реконструкция здания и какие параметры она меняет

Реконструкция — это мероприятия, направленные на изменение таких параметров как: площадь, объем, этажность, несущая способность конструкций дома. Регулирование реконструкции объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (ст. 1, п. 14). 

Например, при надстройке мансардного этажа площадь дома увеличивается минимум на 30–40%, что автоматически переводит объект в категорию «реконструируемых». Срок оформления разрешения — от 2 до 4 месяцев, а штраф за самовольную реконструкцию по КоАП РФ достигает 500 000 рублей для юридических лиц. Перед началом работ закажите техническое обследование — без него проект не пройдет госэкспертизу. 

К реконструкции относится изменение основных характеристик здания или сооружения:

• увеличение площади за счет надстройки этажей, мансарды, пристройки ( с обязательным усилением несущих конструкций и фундамента);
• изменение высотности, например путем надстройки этажа;
• замена несущих строительных конструкций (с изменением их параметров или увеличением нагрузок);
• модернизация инженерных систем, коммуникаций с изменением их параметров;
• изменение внутренней планировки помещений.

Для проведения реконструкции необходимо разработать проектно-сметную документацию, получить необходимые согласования и разрешения в соответствии с установленным законом порядком. Процедура проведения реконструкции:

1. Разработка проектной документации.
2. Проведение государственной экспертизы проекта (для объектов с изменением параметров).
3. Получение разрешения на строительство (реконструкцию).
4. Ввод объекта в эксплуатацию после завершения работ (согласно ст. 55 ГрК РФ).

Реконструкция отличается от ремонта тем, что в её процессе происходит изменение основных технико-экономических параметров здания, таких как площадь, объем и количество этажей.

2. Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это строительно-монтажные работы, направленные на восстановление исправности, эксплуатационных характеристик отдельных конструктивных элементов и инженерных систем объекта в пределах их первоначальных параметров.

По Жилищному кодексу РФ (ст. 166) капитальный ремонт не требует разрешения на строительство и не меняет площадь или этажность. Реальный пример: замена кровли площадью 1000 м² обходится в 2–3 раза дешевле реконструкции того же объекта. При этом износ конструкций после капремонта снижается на 30–50%, но технико-экономические показатели остаются прежними.

Разница между капремонтом и реконструкцией заключается в следующем:

• нет изменений текущих технико-экономических показателей объекта - площади, высоты, количества этажей;
• не требуется получение разрешения на строительство;
• не требуется прохождение государственной экспертизы проекта (в большинстве случаев);
• работы производятся в рамках существующих габаритов здания;
• несущие конструкции могут ремонтироваться (усиливаться, восстанавливаться), но без изменения их основных параметров и без увеличения нагрузок.

Основными видами работ являются ремонт кровли, фасадов, инженерных систем здания, полов, стен, перегородок. А также: ремонт несущих конструкций (усиление, восстановление) по проекту, но без изменения параметров. Таким образом, цель капитального ремонта заключается в поддержании эксплуатационных качеств объекта, а не в улучшении его характеристик.

3. Разновидности реконструкции

Реконструкция зданий и сооружений проводится в различных целях: модернизация морально устаревших объектов, расширение бизнеса, улучшение условий проживания. Реконструкция делится на жилую, промышленную и инфраструктурную — каждая категория имеет свои нормы СНиП. Для жилых зданий реконструкция часто означает надстройку 2–3 этажей с усилением фундамента (стоимость усиления — от 15 000 руб./м² фундамента).

Виды реконструкции по назначению:

1. Реконструкция жилых зданий— повышение комфортности проживания, улучшение планировки квартир, модернизация инженерных систем.
2. Реконструкция промышленных зданий. Требуется при техническом переустройстве производства, увеличении производственных мощностей, внедрении новых технологий. Подразумевает изменение планировки цехов, модернизацию инженерных коммуникаций.
3. Реконструкция действующих предприятий. Проводится при необходимости увеличения площадей для размещения дополнительного оборудования, расширения производства, строительства новых объектов инфраструктуры.

По объему работ различают полную реконструкцию, включающую масштабную модернизацию инженерных систем, коммуникаций, конструкций. Малую реконструкцию, ограниченную локальными мероприятиями (например, надстройка мансарды без изменения этажности). 

Реконструкция должна осуществляться в соответствии со строительными нормами и правилами. За их нарушение предусмотрены административные штрафы (согласно КоАП РФ).

4. Виды капитального ремонта

Капремонт зданий включает комплекс строительно-монтажных работ по восстановлению или замене отдельных частей или целых конструкций объекта в пределах их первоначальных параметров. 

Основные виды капитального ремонта:

1. Ремонт фасада здания— очистка, восстановление, приведение в надлежащее состояние элементов фасада.
2. Ремонт внутренних помещений. Включает реставрацию стен, полов, потолков, дверных проемов, оконных блоков, радиаторов, электрических сетей.
3. Ремонт покрытия крыши— замена элементов кровли, устранение неисправностей, улучшение теплоизоляции (в пределах существующих параметров).
4. Ремонт инженерных систем— замена и модернизация коммуникаций (без изменения их параметров).
5. Ремонт несущих строительных конструкций — усиление, восстановление или замена отдельных элементов (стропил, балок, колонн) без изменения их основных параметров. Работы выполняются по проекту (в отличие от косметического ремонта).

Капитальный ремонт бывает комплексным (замена всех систем) и выборочным (ремонт фасада или кровли). При выборочном ремонте фасада восстановление штукатурки ведется по технологии «мокрый фасад» без изменения теплового контура.

Для инженерных систем капремонт означает замену труб на аналогичные по диаметру — например, стояки Ду 50 меняют на Ду 50, без увеличения пропускной способности. Средний срок службы инженерных систем после капремонта — 15–20 лет, тогда как при реконструкции с модернизацией этот срок вырастает до 30 лет. Если меняете кровлю, проверьте, меняется ли угол наклона стропил — если да, то это уже реконструкция.

5. Пошаговый процесс реконструкции частного дома

Процесс реконструкции частного дома включает в себя ряд обязательных этапов, каждый из которых играет свою роль в обновлении здания.

Подготовка Демонтаж Основные монтажные работы Отделочные работы Ввод в эксплуатацию

Это основа всей реконструкции дома. На этом этапе проводится комплекс важнейших мероприятий. Одно из них — детальное техническое обследование состояния здания: его конструкций, коммуникаций и других скрытых элементов. Специалисты устанавливают степень износа, разрабатывают проектную документацию с учетом результатов обследования.

Кроме того, при реконструкции с изменением параметров (площадь, этажность, высота) получают разрешение на строительство и проходят государственную экспертизу проекта (согласно ст. 49, 51 ГрК РФ). Если параметры не меняются (например, утепление стен), разрешение не требуется.

Далее оценивают характер и объем работ, порядок их выполнения, заключается договор с подрядчиком и начинается процесс реконструкции.

Демонтаж: Демонтажные работы — это разборка отдельных конструктивных элементов старого здания, которые подлежат полной замене в процессе реконструкции. Например, это может быть частичная разборка внутренних перегородок, деревянных перекрытий, лестничных конструкций.

Такие элементы подлежат демонтажу, поскольку на их месте будут возводиться новые конструкции.

Это самый масштабный этап реконструкции дома, включающий возведение новых строительных конструкций, элементов здания.

К таким работам относят:

• надстройку одного или нескольких новых этажей, в том числе мансардных (с обязательным усилением несущих конструкций и фундамента);
• возведение пристроек (с устройством нового фундамента и усилением существующих стен);
• установку современных межэтажных перекрытий;
• полную замену и модернизацию инженерных систем дома – электрической проводки, отопления, водоснабжения, канализации.

При реконструкции сохраняются основные несущие конструкции (стены, перекрытия) с их модернизацией. Если от дома остался только фундамент — это новое строительство, а не реконструкция.

Это заключительный этап, когда производится отделка помещений согласно утвержденному проекту. 

На этом этапе выполняют штукатурные и малярные работы, укладку напольных покрытий, облицовку плиткой, установку дверей, плинтусов и другие отделочные работы. Завершают внутреннюю отделку монтажом сантехнического и электротехнического оборудования.

Это итоговый этап реконструкции. При реконструкции с изменением параметров оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). 

При работах без изменения параметров разрешение не требуется. После этого дом считается полностью реконструированным и соответствующим всем нормам.

Хотите заказать реконструкцию дома? Обращайтесь в «Артель и С» – строительную организацию с опытом работы более 15 лет. Мы проведем реконструкцию в соответствии с нормативными актами.

Почему мы?

Как мы работаем

Гарантии

Сотрудничая с нами вы получаете

Гарантию соблюдения сроков

• Сдача объекта всегда точно в срок
• В случае задержки несем штрафные сакции в размере 3% за день

Прозрачную, фиксированную смету

• Без скрытых дополнительных работ
• Вы платите только за то что вам нужно, а что вам нужно - выбираете сами!

Ежедневные фото-видео отчеты

• Отчеты о ходе работ в whatsApp или email
• Вы будете в курсе, даже если не можете присутствовать на объекте.

Как мы работаем

Оставляете заявку

Мы с Вами связываемся и даем Вам бесплатную консультацию

Оставить заявку

Согласовываем выезд

Наш специалист выезжает к вам на объект, чтобы произвести необходимые расчеты и съем размеров

Коммерческое предложение

По данным собранным специалистом составляем для вас смету и отправляем на ваше одобрение

Заключаем договор

Если Вас все устраивает заключаем договор и производим все необходимые работы

Заказать можно перепланировку, полную перестройку домов с большим износом в сжатые сроки. Свяжитесь с нами через форму обратной связи. Нужно указать свои данные, прочитать политику конфиденциальности и отправить форму.

Также связаться можно по номеру телефона или написать письмо на электронный адрес. Менеджер перезвонит и ответит на все вопросы. Работаем в Москве и на территории области. Ремонтируем как жилые дома, так и коммерческую недвижимость.

6. Вопрос - ответ

Бесплатная консультация

Получить

Я ознакомлен(-а) с Политикой конфиденциальности и даю согласие на обработку персональных данных

Рекомендуемые статьи этой категории

Пристройка гаража к дому: расценки на строительные работы

Категория: Статьи

Если изначально проектом вашего дома не был предусмотрен гараж, но место на участке позволяет, то пр ...

Подробнее

Виды беседок для дачи: фото лучших вариантов

Категория: Статьи

Беседка на даче — это зона, которая позволяет отдохнуть на свежем воздухе. Она защитит от солнца, до ...

Подробнее

Элементы кровли из металлочерепицы: последовательность установки

Категория: Статьи

Элементы кровли из металлочерепицы выполняют сразу несколько важных функций. Это атрибуты, которые ...

Подробнее